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Si vous vendez un local en sous-sol, vous devez avertir qu’on ne peut y habiter

La justice a condamné un notaire et un agent immobilier à indemniser un acheteur qui n’avait pas été prévenu de l’interdiction d’habiter un local en sous-sol.

 

Le grand public ne le sait pas toujours mais certains locaux sont par nature impropre à être habités. L’article L. 1331-22 du Code de la Santé publique évoque ainsi notamment «les caves, sous-sols, combles, pièces dont la hauteur sous plafond est insuffisante, pièces de vie dépourvues d’ouverture sur l’extérieur ou dépourvues d’éclairement naturel suffisant ou de configuration exiguë» qui «ne peuvent être mis à disposition aux fins d’habitation, à titre gratuit ou onéreux». Ainsi, un sous-sol peut abriter une partie annexe d’un logement: buanderie, bureau, salle de jeu mais pas un espace de vie. Pas question donc d’y installer une chambre.

 Les professionnels sont quant à eux tenus de connaître cette législation et doivent donc avertir un acheteur de ces spécificités. Dans le cas contraire, ils engagent leur responsabilité, comme le souligne sur son blog, le cabinet Neu-Janicki spécialisé en droit immobilier. Commentant un arrêt récent de la Cour d’Appel de Dijon, Gabriel Neu-Janicki rappelle qu’un notaire et un agent immobilier ont été condamnés solidairement à indemniser un couple d’acheteurs.

 

Obligation d’information et de conseil

Dans ce cas particulier, dans la mesure où l’agent immobilier est tenu par une obligation d’information et de conseil, les juges ont estimé qu’il n’avait pas démontré avoir mis en garde les acquéreurs sur l’interdiction d‘utiliser ce local comme une habitation.

De son côté «le notaire, rédacteur de l’acte de vente du bien immobilier litigieux, n’a pas assuré l’efficacité juridique de l’acte qu’il avait rédigé, en s’abstenant d’éclairer les acquéreurs sur l’impossibilité de mettre à disposition, à titre gratuit ou à titre onéreux, un logement situé en sous-sol», précise Me Neu-Janicki. L’acte de vente ne comporte en effet aucune mention aux dispositions du Code de la santé publique. Une abstention «fautive» qui engage la responsabilité délictuelle du notaire.

La vente en tant que telle ne peut être cassée et les propriétaires restent redevables de leurs droits de mutation, du coût du crédit, des assurances, taxes et charges de copropriété. En revanche, la cour estime que le préjudice doit être analysé comme une perte de chance de ne pas acquérir ce bien immobilier ou de l’acquérir à un moindre prix du fait des restrictions portant sur l’habitation. En l’occurrence, cette perte de chance a été évaluée à hauteur de 50% du prix du bien, soit 23.750 euros.

 

Source ImmobilierLeFigaro.fr

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